最近，在房地产方面，我国推出新举措。住建部、央行、金融监管总局、证监会、自然资源部五部门同步发力，出台三份文件及五份信贷配套办法，全面重构房地产销售、信贷及融资制度，总体上是推出了关于个人购买住房的新政策。针对这一新政策，我们研究一个问题，我国当前为什么要推出这项房地产个人购房新政。为此，主要讨论以下几个问题：第一，我国目前房地产面临的问题是什么？第二，此次推出的房产新政主要内容有哪些？第三，为什么要推出这项房产新政？第四，房地产方面下一步还会有哪些新举措？第五，几点结论和建议。
一、我国目前房产的基本情况
提到房地产，有两个基本判断需要明确。
第一，房地产已经完成了它对经济的基本使命。也就是说，从没有房到有房的过程，我们已经基本完成。这个完成意味着房地产在国家整体发展中的使命，已经实现了从工业化到消费化的完整过渡。因此，房地产作为经济支柱产业的使命已经完成。
第二，房地产在我国经济过程中仍然扮演重要角色。因为它毕竟要解决住房问题，要让老百姓有房住、有好房住，不断改善生活，这也是近年来不断提出“住好房子”理念的原因。基于房地产的这两个特点，我们可以看到，目前房地产方面，一方面我们做不到全社会大面积的购买房子，另一方面也做不到全社会大面积地建设房子。但由于房地产有一个特殊的任务，涉及到政府投资进行基础建设，政府通过城投债、城投公司进行土地平整，然后由房产公司拿地、盖房、卖地这样一个过程。因此我国仍然需要促进房地产的发展，仍然需要把现有的房子卖出去，把现有的土地盘活。
另外，房地产仍然是财政收入的重要来源之一，只是不再像过去那样是最大的来源，这是房地产的基本特点。因此，我国对房地产仍然需要关注其安全运行，解决房地产过程中的问题，改善民生。
二、我国此次推出的房地产新政的主要内容
本次推出的房地产新政，是由住建部、央行、金融监管总局、证监会、自然资源部五部门联合发布的三个文件和五个配套办法，其核心内容是促进个人住房贷款的新管理办法。
文件具体内容包括：第一，将住房贷款的最长年限从30年延长至40年，这意味着贷款人有更长的还款时间，对老百姓的还款压力会有所减轻。第二，将个人房地产贷款占收入的比例从55%提高到60%，贷款额度和负债总额可以更大，使人们能够贷到更多钱，从而有利于促进房产交易。第三，对于一年期内的贷款，从按月还款调整为年底还款，这主要是考虑到许多单位发放年终奖和13薪，年底收入相对较高，年底还贷可能更符合老百姓的实际安排。此外，第四项内容是针对房产企业。之前先房地产公司可以预售房产，现在要求房屋竣工后才能销售。这一方面可以保护购房者的权益，避免交钱后拿不到房的情况，同时也促使银行不能盲目放贷，从而对房地产形成一定的约束。
这一政策对房产企业的影响主要有两个：一是房产企业能够获得的预售资金会减少，二是企业的资金状况会变得紧张。当然，这也会促使一部分房产企业想办法安全运营，而不能从购房者身上打主意，这是一个关键问题。
三、这次房地产新政的主要意图和特点是什么？
为什么又要推出房地产政策，这是本文讨论的问题。此前已经推出了降低首付的政策，推出了公积金贷款的政策，推出了六个钱包的政策，降利率的政策。总之推出了很多政策，其主要目的就是使老百姓多买房子，老百姓能够通过买房子解决居住问题，这是我们过去的基本想法。
这次推出的房产新政和以前的区别有两个。
第一，在房地产购买者身上做文章。在购房过程中，让购房者根据自己的收入情况，通过延长贷款期限、提高贷款占收入比重，以及在收入较高的时间节点安排还款等方式，更多地从购房者的实际需求出发，这是它的第一个特点。
第二，对房产公司形成约束。像恒大、碧桂园等企业，过去存在的问题是贷款多、预售多，预售之后资金被挪用，导致老百姓交了钱却拿不到房子。这次要在根本上解决这个问题，要求房子盖好之后才能销售，盖不好就自己筹钱、自己贷款，自己解决问题，不能让老百姓承担风险。这是政府监管的体现，是近年来房产监管方面最大的举措。这一点对下一步房地产发展具有导向性意义，企业的问题要自己解决，不能让老百姓替企业承担责任。
由此我们可以看到，房地产下一步的发展方向，是更多地惠及老百姓，保护老百姓。
四、今后房地产政策的总体趋势和特点是什么？
前面谈到，我国从2005年开始一直发展鼓励房地产，到2015年是一个节点，2015年到2025年也是一个节点。经过二十年之后，中国的房产基本上满足了老百姓的购房需要和住房需要，房产的使命基本完成。
今后的房地产，我想主要是要解决两个问题。第一，怎样把房子盖得更好，让老百姓能住上好房子，把人工智能等技术运用到房地产中，这主要是对施工企业和房地产企业提出的要求，未来这方面的工作会做得比较多。第二，把现有的房子和土地进行消化，包括土地存量的消化、房地产存量的消化，以及政府债务和城投债的消化。这样既解决房产问题，也使老百姓能够更好地买房，买了之后又能住得上。将来我们国家可能更多的是要放在建好房子、住好房子上，目前则是消化存量房子。
当然，在房产发展过程中还有几个问题没有解决。比如房产养老金的问题，房地产后期的维修问题等，这些都需要进一步解决。但总体来说，房地产的问题会逐渐完善，中国的房地产会迎来新的发展机会。
五、结论和建议
通过对房地产的分析和研究，我们有两个结论。
第一，这次推出的房产政策，是为了促进购房者如何买房、如何还房贷，是惠及老百姓的。
第二，我们对房地产公司也提出了更多要求。没有资金实力就不要盲目盖房，不要在老百姓身上做文章，而要在自身发展上做文章，从而避免房地产风险的扩散和外移。
为此，我们提出两个建议。
第一，有钱的人不必急着换房子，但可以考虑购买好房子，这是未来的方向，因为政策正朝着这个方向引导。
第二，普通人可以利用这个机会改善住房条件。比如把好地段的房子进行置换，把改善性住宅做得更好。当然，买房还是要量力而行，不能过度夸张地购买，以免给自己带来过重负担，自己的问题还要自己解决。这是我的基本观点。
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